УНИВЕРСИТЕТ ЗА НАЦИОНАЛНО И СВЕТОВНО СТОПАНСТВО - СОФИЯ КАТЕДРА НЕДВИЖИМА СОБСТВЕНОСТ Р Е Ц Е Н З И Я От: проф. д-р Йорданка Христова Йовкова, катедра

Препис

1 УНИВЕРСИТЕТ ЗА НАЦИОНАЛНО И СВЕТОВНО СТОПАНСТВО - СОФИЯ КАТЕДРА НЕДВИЖИМА СОБСТВЕНОСТ Р Е Ц Е Н З И Я От: проф. д-р Йорданка Христова Йовкова, катедра Недвижима собственост, УНСС Научна специалност Икономика и управление (Недвижима собственост) Относно: Дисертационен труд на тема Маркетингови аспекти за повишаване възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти, изготвен от Яна Георгиева Стоенчева, редовен докторант на обучение финансирано от държавата по научна специалност Икономика и управление (Мениджмънт на недвижимата собственост) професионално направление 3.8 Икономика. Научен ръководител: доц. д-р Георги Забунов 1. Информация за докторантката: Яна Георгиева Стоенчева е завършила УНСС през 2008 г., специалност Икономическа психология, ОКС бакалавър, през 2011 г. завършва ОКС магистър, специалност Маркетинг и през 2013 г. ОКС Магистър специалност Публични финанси. Обучението си си в докторската програма по Мениджмънт на недвижимата собственост започва през 2013 г. Тя е редовна докторантка към катедра Недвижима собственост и като такава изпълнява стриктно, в срок, с желание и проявявайки инициативност, всичките си задължения, произтичащи от индивидуалния й докторантски план като същевременно се включва активно в работата на катедрата както в учебната, така и в научноизследователската. Като редовен докторант тя проведе заложените в индивидуалния й план семинарни занятия и предвид доброто справяне с преподавателските задължения и необходимостта на катедрата беше привлечена като хоноруван преподавател. Също така активно участва в

2 разработването на научен проект на катедрата и в други научноизследователски дейности на катедрения колектив. Трябва да се подчертае, че в работата си тя по подходящ начин използва и практическия опит, който има от няколкогодишната си работа като координатор в дирекция Административна на БНБ. Представеният за рецензия дисертационен труд е обсъден на заседание на катедра Недвижима собственост при УНСС София на г., на което членовете на катедрата са преценили, че докторантката е отразила направените при предходното обсъждане бележки и е взето решение, че трудът отговаря на изискванията на ЗРАСРБ и Правилника за неговото приложение, както и на изискванията на Правилника за организация и провеждане на конкурси за придобиване академични длъжности в УНСС и се предлага за придобиване на процедура за защита пред научно жури, което е определено със Заповед 314 от г. на Ректора на УНСС. 2. Обща характеристика на представения дисертационен труд Актуалност и дисертабилност След финансово-икономическата криза се засили особено интереса към инвестициите в недвижими имоти, включително и интереса на много дребни инвеститори към инвестиции в жилищни имоти, тъй като тази инвестиция е по-доходоносна и се възвръща по-бързо от инвестициите в други видове активи. Все още обаче възвръщаемостта от предкризисния период не е достигната. Също така у нас не е достигната и възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти спрямо тази в други страни. Повишаването на възвръщаемостта и разкриването на възможности за това би привлякло повече инвеститори, включително и чуждестранни. В съвременните условия тези възможности не могат да се разкриват само на базата на използването на изпитаните, относително загубили актуалността си подходи и методи, а са необходими нови такива като с големи възможности в това отношение са маркетинговите методи, които са обект на изследване в дисертационния труд. Дисертабилността на темата на дисертационния труд произтича от факта,че в българската икономическа литература, а и в чуждестранната, не е достатъчно разработена тази проблематика. Следователно тя се явява едно широко поле за нови изследвания, за прилагане и апробиране на нови

3 подходи и методи, и съдържа потенциал за теоретични и практикоприложни приноси Обем и структура на дисертационния труд. Дисертационният труд е разработен в обем от 185 страници текст. Използваната литература включва 132 литературни източника на български, руски и английски език, включително 19 Internet източници. В самия текст по подходящ начин са вплетени необходимите и органично свързани с текста многобройни таблици, фигури и едно приложение относно индикатора за транспортабилност на локацията, което от своя страна включва 2 карти, с помощта на които се характеризира от транспортабилна гледна точка местоположението на определен жилищен имот. Структурата на дисертационния труд е формирана в класически вариант увод, три глави и заключение. В началото преди увода се дава списък на използваните съкращения. Отделните елементи са логически правилно обвързани помежду си Използвана научна литература. Посочените от докторантката литературни и интернет източници са изключително свързани с темата на дисертационния труд. Сред тях има редица монографии, студии и статии на известни български и чуждестранни автори в областта на недвижимата собственост, недвижимите имоти и техния маркетинг, както монографии и други публикации,свързани със статистически и други методи за анализ, които докторантката успешно използва за целите на своето изследване. Използвани са и подходящи и имащи отношение към темата нормативни актове, както и издания източници на информация. 3. Общо представяне на дисертационния труд. Дисертационният труд в своя представен окончателен вариант съдържа отразени всички бележки, направени на предходното обсъждане и отразява факта, че докторантката е осмислила бележките, пречупила ги е през призмата на основната цел на дисертацията и е проявила креативност при отразяването им. В съдържателен план дисертационният труд съдържа в необходимата степен теоретични, методологични и експериментални аспекти, представени в различните глави на труда.

4 В първа глава се изясняват в теоретичен и методологически план въпросите, свързани с особеностите на инвестициите в жилищни имоти и тяхната възвръщаемост. Добре са очертани особеностите на жилищните недвижими имоти като възможност за инвестиции, отделено е достатъчно внимание на колективните инвестиционни схеми като една алтернатива с добри възможности за инвестиране в недвижими имоти. В тази първа част подходящо са съчетани основни понятия, въпроси и проблеми на трите основни стълба, върху които се гради дисертационния труд: - жилищни недвижими имоти, като форма на инвестиция; - възвръщаемост и риск на инвестициите в жилищни недвижими имоти; - особености на маркетинга на недвижими имоти и възможности за използване на маркетингови подходи за повишаване възвръщаемостта на инвестициите. На тази основа тук се открояват няколко основни положителни момента: - проучване на много голям обем от български и чуждестранни литературни източници, което показва, че докторантката е запозната с това, което е разработено до момента в изследваната от нея проблематика; - критично отношение към проучваните литературни източници и изказване на собствено мнение, което свидетелства за способност на докторантката да осмисля, да анализира критично и да обобщава изложени от други автори мнения, идеи и становища; - добър стил на изложението, което също е от съществено значение. Във втора глава се представя предлагана от докторантката методика за използване на маркетингови инструменти за повишаване възвръщаемостта на инвестициите в жилищни имоти. Методиката е изградена като система от логически свързани и протичащи в необходимата последователност етапи на: 1) проучване на психологическите основи на потребителският избор на жилищни недвижими имоти;

5 2) извършване на активно проучване на потребителско поведение; 3) разработване на въпросници за проучване на психологическите нагласи и предпочитания; 4) проучване на тези нагласи и предпочитания сред потенциалните клиенти: - при покупна на жилищни имоти; - при наемане; 5) анализ на предлагането на жилищни имоти; 6) анализ на възвръщаемостта и риска; 7) избор на жилищни имоти по комплексен критерии и използване на електронни сайтове за потребностите на маркетинговите инструменти. В трета глава предлаганата методика е апробирана на базата на изключително голямо количество информация, набрана и обработена от докторантката, както и на базата на провеждане на многобройни анкети, обработени с подходящи научни методи от докторантката. Тази част илюстрира, че докторантката показва качества на изследовател в смисъл, че се изявяват способностите и възможностите й да набира и обработва с подходящи научни методи необходимата за доказване на тезата й информация; да обобщава резултатите от обработката на информацията; да анализира и прави изводи, както и да открива слаби страни и възможности за преодоляването им. Резултатите от апробирането на предложената методика дават възможност докторантката да направи интересни изводи, свързани с установяване на нагласите и предпочитанията на клиентите при закупуване но жилищен имот, съответно при наемане на жилище; да свърже проблема за предпочитаните типове жилища с проблема за тяхната възвръщаемост, а в зависимост от варирането на възвръщаемост в известна степен и с риска от инвестиране в един или друг тип имоти; да илюстрира възможностите на предлагания от нея метод за избор на жилище по комплексен критерий и др.п. (например степен на доближаване на предлаганите от конкретни сайтове за имоти жилища до най-значимите за потребителите характеристики и др.). Авторефератът отразява коректно структурата и съдържанието на дисертационния труд и включва изискуемите справки за приносите, списък

6 с публикациите, свързани с дисертационния труд и декларация за оригиналност. 4. Научни и научно приложни приноси. Принципно приемам формулираните от докторантката приноси, но мнението ми е, че без да се посочва като самостоятелен принос, би следвало да се отбележи, че изборът и разработването на тема с подчертано интердисциплинарен характер е също едно постижение за докторантката. Личната ми формулировка на приносите в дисертационния труд е следната: 1. Въз основа на проучване и критичен анализ на много голям брой български и чуждестранни автори в областта на недвижимите имоти, маркетинга и финансите са прецизирани редица понятия и е извършен теоретичен синтез, изразяващ се в предложения за използване на комбинация от маркетингови елементи при избора на обекти за инвестиране в жилищни имоти, което да води до повишаване на възвръщаемостта от инвестицията. Това може да се оцени като допълнение и доразвитие на теоретичните постановки,свързани в инвестирането в имоти (научен принос). 2. Разработена е авторова методика за използване на съответните маркетингови елементи (инструменти) съобразно спецификата на продукта (жилищен имот) и на потребителя (индивидуалния инвеститор в жилищни имоти) с цел постигане на по-добра (евентуално желана) възвръщаемост на инвестицията. Методиката може успешно да се прилага от агенции за недвижими имоти, които чрез използването й се ориентират относно предпочитанията на клиентите и на тази основа могат да формират портфолиата си от обекти за продажба или да подават евентуално информация към строителните предприемачи (научно-приложен принос). 3. Чрез адаптиране и допълване на съществуващи алгоритми е разработен модел за избор на жилищен имот по комплексен критерий (принос с научно-приложен характер). 4. Разработени са и са експериментирани иновационни информационни решения, допълващи предложената методика и модела за избор на жилище, а именно алгоритъм за използване на сайтовете за

7 недвижими имоти за диференциация на предлаганите имоти по предварително определени характеристики и модел за използване на ГИС за оценка на местоположението на даден имот от гледна точка на възможностите за използване на транспортната мрежа на насиленото място, (научно-приложен принос). 5. Експериментирането на предложената методика на база на анкетиране на 198 респондента чрез анкетни карти, разработени от докторантката, обработката на получените резултати и извеждането на съществени изводи и реализируеми предложения също имат характер на принос предимно с приложен характер. 5. Оценка на публикациите на докторантката. Докторантката има 3 публикации една статия в сп. Управление и устойчиво развитие и два научни доклада, публикувани в сборник от международна научно-практическа конференция Управление на недвижимата собственост, 2014 г. (под печат) и в сборник с доклади от 30-та юбилейна международна научно-практическа конференция Строително предприемачество и недвижима собственост, Варна, 2015 г. И трите публикации са свързани с темата на дисертационния труд и придават на изследванията на докторантката необходимата публичност. 6. Критични бележки, препоръки и въпроси. Представения дисертационен труд свидетелства за докторантура, която е осъществена успешно в рамките на определените срокове. Налице са определени научни и научно-приложни приноси. Независимо от това и предвид характера на темата (актуален, недостатъчно разработен), а и като всеки научен труд, по представения дисертационен труд могат да се направят бележки да се дадат препоръки и да се поставят въпроси Бележки. една част от информацията, дадена в първа глава, която няма пряко отношение към темата, би могла да се съкрати (стр. 34, 35 и др.) т би било удачно да е самостоятелна, защото тя не е част от предложената методика Препоръки.

8 Да се задълбочат изследванията (с използването на методи за факторен анализ) относно влиянието на приложението на отделни маркетингови инструменти или на комплекс от такива върху възвръщаемостта на инвестициите (и за други типове имоти и за други потребители, освен индивидуалните инвеститори) Въпроси. По какъв начин би могло да се осъществи сътрудничеството между индивидуален инвеститор и агенция за недвижими имоти по отношение на прилагането на маркетингови инструменти с цел повишаване на възвръщаемостта на инвестициите в жилищни имоти, за да е от интерес и да е взаимноизгодно и за двете страни? В какви насоки могат да се използват резултатите от прилагането на предлаганата методика като консултиращ елемент при разработването и провеждането на жилищната политика в отделните населени места? 7. Заключение Докторантката Яна Стоенчева представя завършен дисертационен труд, с издържана логическа структура и напълно отговарящо на темата съдържание. Дисертационният труд съдържа научни и научно-приложни приноси и показва, че докторантката притежава задълбочени теоретични знания в изследваната област, а също така и способности да извършва самостоятелни научни изследвания, да анализира икономически проблеми и явления, да разкрива проблеми и с помощта на научен инструментариум да предлага решения не само с научна, но и с практическа насоченост и реализируемост. На тази основа предлагам с убеденост на докторантката Яна Георгиева Стоенчева да бъде присъдена образователната и научна степен доктор по научна специалност Икономика и управление (Мениджмънт на недвижимата собственост) г. Рецензент: София Проф. д-р Йорданка Йовкова