С Т А Н О В И Щ Е от проф. д.ик.н. Крум Стефанов Александров - член на научно жури за защита на дисертационен труд за придобиване на образователната и научна степен доктор в професионалното направление 3.8 Икономика, научна специалност Икономика и управление (Недвижима собственост) от Яна Георгиева Стоенчева. Дисертацията е посветена на разглеждането на твърде важни проблеми, каквито са тези свързани с инвестициите в жилищните имоти, заемащи определен дял от пазара на недвижимата собственост и възможността да се използват маркетингови елементи за ускоряване възвръщаемостта на инвестициите. Инвестициите в жилищни имоти в последните години непрекъснато се увеличават, което съдейства за изграждането и предлагането на повече жилища на пазара, което е от съществено значение за по-доброто задоволяване потребностите на населението. Изясняването и търсенето на решение на тези въпроси е от съществено значение за теорията и практиката, за дейностите на субектите участващи на пазара на недвижимите имоти. Подобни разработки са навременни от методологична и практична гледна точка. По своята целенасоченост и адресираност те съдействат за по-доброто опознаване и използване на маркетинговите елементи, имащи пряко отношение към практическата дейност на инвеститорите в жилищни имоти в условията на конкуренция на пазара. С вещина и разбиране се използват постановките на различните инвеститори и автори свързани с недвижимите имоти и недвижимата собственост, същността на видовете инвестиции, съвременните форми на инвестиции в жилищните имоти и риска който поемат от действията си. В теоретически аспект подбрано се разглеждат техните предимства и недостатъци, възможността да се използват в нашата практика. Предлагат се подходи и начини, съобразени с особеностите на инвестицията, наличната информация и нейното адаптиране за решаване на проблемите. Показани са основните теоретически постановки и методите които могат да се използват в практическата дейност при жилищните имоти. Разглеждането на проблемите обект на дисертацията се характеризират с комплексно обхващане на въпросите свързани с
инвестирането в жилищни имоти и възможностите, които предоставят елементите на маркетинга. Дисертационният труд е написан в обем от 185 страници, обхващащи изложението, цифровия материал, графиките, таблици и списъка на използваната литература съдържаща 132 заглавия. Материалът е разпределен в увод, три глави и заключение. Основното внимание в дисертацията е насочено към изясняване теоретико-методологическите проблеми на инвестициите, методика за прилагане на маркетинговите елементи за повишаване възможността и нейното апробиране. В първата глава Теоретико-методологически проблеми на инвестициите в жилищни имоти и тяхната възвръщаемост, се изясняват въпросите свързани с идентификацията на понятията недвижима собственост и недвижими имоти,същността на видовете инвестиции, техните особености, определенията давани от наши и чужда автори, методите и средствата използвани за определяне възвръщаемостта на риска, който поемат инвеститорите. Посочват се видовете обекти, към които се насочват инвестициите и се прави класификация в зависимост от особеностите на обектите. Разгледани са определенията на маркетинга давани от наши и чужди автори, а така също неговите елементи и възможността им за възвръщане на инвестициите. Разглежда се маркетингмениджмънта и неговият микс от четирите Р, които всеки инвеститор (предприемач) независимо голям или малък провежда в съответствие с ясно определена цел и стратегия, постигането на която зависи от търсенето и предлагането на пазара. Няма изясняване индивидуалният инвеститор, предприемач ли е, или купувач на жилище, инвестиращ средства за покупка? Във втора глава Методика за прилагане на маркетингови инструменти за повишаване възвръщаемостта на инвестициите в жилищни имоти изложението е поставено на изясняване въпросите с избора на маркетингови инструменти (на елементи) от маркетинговия микс и насоките в които те могат да се използват. Разглеждат се психологическите основи на потребителския избор и постановки намиращи приложение при използване подходът Средства цел. Описва се неговата същности разработването на анкетни карти и въпросници с помощта, на които се събира информация, която би съдействала на инвеститора (навярно става дума за купувача) да направи по-подходящ избор на имот за покупка или
даване под наем. Особено внимание се обръща на селекцията на статистически методи, с които може да се анализира предлагането на пазара на жилища, а така също изчисляването на възвръщаемостта на инвестицията при отдаване под наем, а така също за оценка степента на инвестиционния риск. Предлага се алгоритъм за избор на жилищен имот по комплексен критерии, при които координатите са числовите характеристики на избраните показатели от индивидуалния инвеститор (купувач). Недостатъчно внимание се обръща, че в условията на пазарната икономика потребностите се проявяват под формата на търсене, търсене което е форма на проявление на пазара на платежоспособните потребители. Търсенето като форма на проявление на потребностите се формира под влиянието на икономически, социални, демографски и др. фактори. Приоритетно място заемат икономическите фактори, намиращи синтезиран израз в доходите на купувачите, най-вече на техните реални доходи, които в значителна степен определят мотивите за покупката на жилище и др. продукти. Под влияние на доходите се формират обема и структурата на търсенето, а тяхната диференциация води до различие в платежоспособното търсене, на базата на което е и диференциацията на търсенето на жилища и услуги, а така също сегментирането на купувачите на пазара. Информацията от анкетните проучвания е недостатъчна за създаване методика за прилагане на маркетинга. Не достатъчно прецизно се използва маркетинга, като част от пазарните процеси свързани с превръщането на покупателната способност на потребителите в ефективно търсене на жилищните обекти и услуги. В трета глава Апробиране на методика за прилагане на маркетингови инструменти за повишаване възвръщаемостта на инвестициите в жилищни недвижими имоти. Тук са разгледани въпросите свързани с проучване на нагласите на клиентите и техните желания при закупуване и наемане на жилищен имот. Предпочитанията им към новото строителство на обектите, кварталите в които то е извършено, вида на жилищата и тяхната характеристика при закупуване и наемането им. Проучено е фактическото състояние на предлаганите жилищни имоти в София на базата на събрана и обработена информация по различни характеристики, в резултат на което се правят изводи за относителния дял
на апартаментите по тяхната големина. Направен е анализ и изчисление за възвръщаемостта на инвестициите (покупката) при едностайни, двустайни и тристайни жилища по кварталите на София. Последните са групирани в зависимост от тяхната средногодишна възвръщаемост и привлекателност за купувача. Описан е и предлагания експериментален алгоритъм за избор на жилище по комплексен критерии отчитащ определени характеристики според клиентите. Изложението в тази глава е насочено към изясняване как купувача прави избор на жилищен имот на жилищен имот. Недостатъчно внимание се отделя на анализа на пазара и платежоспособността на купувача. Описанието на статистическите формули за определяне стойността на отделните показатели не решава проблема на анализа на предлагането на жилища и на пазара на недвижими имоти. Не се изяснява връзката между желаната цена и предпочитанията за покупка на жилище, няма сравнение между предпочитанията (желанията( и фактическото състояние на цените за тяхното осъществяване. При наличието на цената отразяваща разходите направени за осъществяване на предпочитанията, последните рязко ще се изменят. Възвръщаемостта ще се осъществи само, ако маркетинговите инструменти,увеличават продажбите. Заслужава да се изясни и въпросът за купувача ( инвестиция за покупка) на жилище възвръщаемостта ли е неговият мотив. На основата теоретическо изясняване на същността на инвестициите в жилищни имоти, на маркетинга и на неговите елементи на познаване литературни източници, направа на конкретни изчисления на отделните показатели, докторантката посочва възможността да се използват маркетингови аспекти за определяне възвръщаемостта на инвестициите в жилищните имоти. Дисертационната работа е написана на сравнително добро теоретическо равнище. Докторантката показва много добро познаване на проблемите на жилищните имоти, на които се търси решение. Положителна оценка трябва да се даде на разработените въпроси в анкетните карти за изучаване нагласите на купувачите при закупуване и наемане на жилища. Докторантката много добре познава статистическите методи и начините за използването им при направените изчисления. Положителна
оценка заслужава събраната, обработената информация и много доброто и представяне в графики и фигури за онагледяване. Направен е опит за създаване на методика за прилагане на маркетингови инструменти за определяне възвръщаемостта на инвестициите в жилищни имоти. Постиженията на докторантката по отношение използването на маркетинговите елементи в инвестициите на жилищни имоти е трудно (сложно) да се открият, защото избраната основна фигура на индивидуалния инвеститор, който по същество не е инвеститор, а в светлината на теорията и практиката за пазара и използването на маркетинга (в случая на маркетинг-мениджмънт), където основни са предлагането и търсенето, той се явява купувач. От гледна точка на инвеститора предприемач, пазарът се състои от онези купувачи на които той може да продаде своя жилищен обект. От гледна точка на потребителя пазарът представлява съвкупност от предприемачи инвеститори, фирми от които той може да избира и закупи обекта. В този смисъл и възможността да се използва маркетинга от купувача и предприемача е твърде различно. Предприемача използва маркетинг-микс да предостави повече информация на купувача с цел да задоволи потребностите и вземе парите му, за да не ги вземе конкурента. целта на предприемача инвеститор е печалбата, а не възвръщаемостта на средствата. Посочените слабости в дисертацията при разглеждане на маркетинговите въпроси, нямат за цел да омаловажат работата на докторантката, а по скоро са препоръки, целта на които е да съдействат на младия научен работник в бъдещата си дейност по прецизно да обръща внимание на изследваните проблеми, на факторите и причините обуславящи ги, а не на описанието им. Дисертацията ми дава основание да приема, че докторантката притежава много голям потенциал, който при правилно използване е в състояние да разработва и решава много добре въпросите, които ще са в полза на субектите развиващи дейност на пазара на недвижимите имоти. В автореферата правилно са отразени основните идеи и положения развити в дисертацията, а така също постиженията и положителните моменти съдържащи се в работата, намерили отражение и в публикуваните работи на докторантката, а именно: актуални аспекти при управлението на
държавната и общинска собственост в България; проучване на потребителските нагласи на потенциални клиенти при закупуването на жилищен имот в гр. София; възвръщаемост на инвестициите в жилищни имоти на територията на гр. София. Всички те имат научна и познавателно значение доведени до знанието на практиката и научната общественост. З А К Л Ю Ч Е Н И Е Като имам предвид гореизложеното в дисертацията, постиженията в нея и съчетаване на теория и практически изследвания давам подкрепата си за: положителна оценка на дисертационния труд за присъждането на научната и образователната степен Доктор в професионално направление 3.8 Икономика по научна специалност Икономика и управление (Недвижима собственост) на докторантката ЯНА ГЕОРГИЕВА СТОЕНЧЕВА. Становище на проф. д.ик.н. Крум Александров