МОТИВИРАН ДОКЛАД на Съвета на директорите на ПАРК АДСИЦ за овластяване по реда на чл. 114а, ал. 1 във връзка с чл. 114, ал. 1, т. 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа Настоящото изложение представлява мотивиран доклад по реда на чл. 114а, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) във връзка с чл. 46 от Наредба 2 от 2003год. за проспектите при публично предлагане и допускане до търговия на регулиран пазар на ценни книжа и за разкриването на информация относно условията и целесъобразността на сделки по чл. 114, ал. 1, т. 4 от ЗППЦК, за чието сключване Съветът на директорите на ПАРК АДСИЦ предлага да бъде овластен от Общото събрание на акционерите на Дружеството. Докладът е част от материалите, предоставяни на акционерите при свикване на общото събрание и посочва съществените условия на сделките, включително страни, предмет и стойност, както и в чия полза се извършват същите. Съветът на директорите на ПАРК АДСИЦ предлага на Общото събрание на акционерите на Дружеството да бъде овластен да сключи следната сделка, попадаща в хипотезите на чл. 114, ал. 1, т. 4 от ЗППЦК, подробно описана по-долу и подлежаща на предварително овластяване по реда на чл. 114, ал. 1 във вр. с чл. 114а, ал. 2 от ЗППЦК. 1. Описание на предложената сделка, включително нейния предмет и стойност. 1.1. Общо описание (вид) на предлаганата сделка: 1.1.1. Учредяване от на специализирано дружество по чл.22а от ЗДСИЦ, чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им, при условие, че дружеството със специална инвестиционна цел упражнява контрол върху специализираното дружество по смисъла на 1, т. 14 от допълнителните разпоредби на Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
Парк АДСИЦ като учредител и едноличен собственик на капитала на новоучреденото дружество записва целия капитал на същото срещу извършването на апортна вноска, с предмет вещно право върху собствените на дружеството недвижими имоти, в гр. София, кв. Малинова долина, общо с площ от 9 дка. а именно: поземлен имот с идентификатор 68134.1611.4079, с адрес на поземления имот София, район Младост, ж.к. Малинова долина, с площ 7 250 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване; и поземлен имот с идентификатор 68134.1611.4080 с адрес на поземления имот София, район Младост, ж.к. Малинова долина, с площ 1 786 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. 1.2. Основни параметри на сделката 1.2.1. Параметри на сделката по т. 1.1.1. Вид на сделката: учредяване на специализирано дружество по чл.22а от ЗДСИЦ, чрез записване на целия капитал на същото срещу извършването на апортна вноска с предмет вещно право върху собствените на недвижими имоти. Предмет на сделката: извършване на апортна вноска с предмет вещно право върху собствените на недвижими имоти, придобити по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията София с вх.рег. 518008 от 22.01.2007 г. и с 212/22.01.2007 г. от дв.вх.регистър, акт 46 том 001 от 2007 г., а именно: А/ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ I 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина, с площ 872 кв.м.(осемстотин седемдесет и два квадратни метра) при съседи: улица, УПИ II -355, УПИ XIII 355, УПИ XIV 355 ; Б/ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ II 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина с площ 967 кв.м.(деветстотин шестдесет и седем квадратни метра) при съседи: улица, УПИ III -355, УПИ XII 355, УПИ XIII 355 и УПИ I В/ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ III 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина, с площ 1090 кв.м.(хиляда и деветдесет квадратни метра) при съседи: улица, УПИ IV -355, УПИ XI 355, УПИ XII 355 и УПИ II Г/ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ IV 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина с площ 1215 кв.м.(хиляда двеста и петнадесет квадратни метра) при съседи: улица, УПИ V за детска градина, УПИ X -355, УПИ XI 355 и УПИ III Д/УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ X 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина с площ 1001 кв.м.(хиляда и един квардратни метра) при съседи: улица, УПИ XI -355, УПИ IV 355, УПИ V за детска градина, УПИ IX за трафопост и КОО; E/УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XI 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина с площ 1035 кв.м. (хиляда тридесет и пет квадратни метра) при съседи: улица, УПИ XII 355, УПИ III -355, УПИ IV 355 и УПИ X Ж/ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХII 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина, с площ 992 кв.м. (деветстотин деветдесет и два квадратни метра) при съседи: улица, УПИ ХIII -355, УПИ II 355, УПИ III 355 и УПИ XI 2
З/ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХIII 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина, с площ 905 кв.м. (деветстотин и пет квадратни метра) при съседи: УПИ XII -355, УПИ XIV 355, УПИ I 355 и УПИ II И/ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХIV 355, квартал 121 по плана на гр.софия, местността Малинова долина, с площ 802 кв.м.(осемстотин и два квадратни метра) при съседи: УПИ XIII -355, улица, улица, УПИ I 355, които имоти са декларирани по чл.17, ал.1 ЗМДТ като УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, целият с площ от 8879.00 кв.м., съставляващ поземлени имоти с номера I 355, II 355, III 355, IV 355, X- 355, XI 355, XII 355, XIII 355, XIV 355, от кв.121 по плана на гр.софия, Столична община район Младост, местност Малинова долина, които имоти по описание на Скица 15-685524/25.09.2018г., издадена от СГКК гр.софия представляват поземлен имот с идентификатор 68134.1611.4079 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, хиляда шестстотин и единадесет, точка, четири хиляди седемдесет и девет) по кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със заповед РД 18-38 /10.07.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение: няма издадена заповед за изменение на КККР, с адрес на поземления имот София, район Младост, ж.к. Малинова долина, с площ 7250 кв.м.(седем хиляди двеста петдесет квадратни метра), трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване; стар идентификатор: няма; номер по преходен план: 4079 и съседи: 68134.1611.4799, 68134.1611.4922, 68134.1611.2583, 68134.1611.4080, 68134.1611.4620, придобити с нотариален акт 46, том I, рег. 212, дело 131 от 22.01.2007 г., вписан в Служба по вписванията гр.софия; които имоти по описание на Скица 15-685529/25.09.2018 г., издадена от СГКК гр.софия представлява поземлен имот с идентификатор 68134.1611.4080 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, хиляда шестстотин и единадесет, точка, четири хиляди и осемдесет) по кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със заповед РД 18-38 /10.07.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение: няма издадена заповед за изменение на КККР, с адрес на поземления имот София, район Младост, ж.к. Малинова долина, с площ 1786 кв.м.(хиляда седемстотин осемдесет и шест квадратни метра), трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване; стар идентификатор: няма; номер по преходен план: 4080 и съседи: 68134.1611.4079, 68134.1611.4922, 68134.1611.2583, придобити с нотариален акт 46, том I, рег. 212, дело 131 от 22.01.2007 г., вписан в Служба по вписванията гр.софия. Насрещна страна: При тази сделка няма насрещна страна, тъй като тя представлява отделяне на активи на Парк АДСИЦ в новоучредено негово дъщерно дружество. новоучреденото специализирано дружество. Цена: Размерът на капитала на новоучреденото дружество ще съответства на конкретна стойност, която е стойността на паричната оценка на апортната вноска, дадена в Заключението на вещите лица, изготвено по реда на чл. 72 от ТЗ. Учредяването се извършва в полза на Парк АДСИЦ и неговите акционери. Във връзка с изискването на Чл. 114а от ЗППЦК и факта, че конкретната стойност на апорта ще се определи в Заключението на вещите лица за минимална стойност на сделката се определя сумата от 637 149 лв., а за максимална стойност сумата от 1 877 380 лв. Максималната стойност на сделката в размер от 1 877 380 лв. е балансовата стойност на недвижимите имоти, съгласно последния одитиран финансов отчет на дружеството за 2017 г. 3
2. Страни по сделката имената, съответно наименованията на лицата, които са заинтересовани лица по чл. 114, ал. 6 ЗППЦК, причините, поради които те са заинтересовани лица и естеството на интереса им от сделката 2.1. Страни и заинтересовани лица по сделката по т. 1.1.1. Страни по сделката са ПАРК АДСИЦ, в качеството на учредител на специализирано дружество по чл. 22 а от ЗДСИЦ и новоучреденото специализирано дружество. Заинтересовани лица, участващи в сделката, подробно описана по-горе и за която се предлага Съвета на директорите на ПАРК АДСИЦ да бъде овластен се явяват: Няма заинтересовани лица. 3. Пазарна оценка на сделката. Размерът на капитала на новоучреденото дружество ще съответства на стойността на паричната оценка на апортната вноска, дадена в Заключението на вещите лица, изготвено по реда на чл. 72 от ТЗ, което по съществото си представлява пазарна оценка и пазарна цена. Учредяването се извършва в полза на Парк АДСИЦ и неговите акционери. 3.1. Обосновка на цената на сделката по т.1.1.1. Тъй като сделката по т.1.1.1. ще бъде извършена в съответствие със стойността на паричната оценка на апортната вноска, дадена в Заключението на вещите лица, в което ще бъдат обосновано оценени, имотите предмет на апорта, находящи се в гр. София, кв. Малинова долина, общо с площ от 9 дка., а именно: поземлен имот с идентификатор 68134.1611.4079, с адрес на поземления имот София, район Младост, ж.к. Малинова долина, с площ 7 250 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване и поземлен имот с идентификатор 68134.1611.4080 с адрес на поземления имот София, район Младост, ж.к. Малинова долина, с площ 1786 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. Приложими стандарти за оценяване: Международни стандарти за оценяване /МСО/, разработени от Съвета по международни стандарти за оценяване (СМСО) и Български стандарти за оценяване /БСО/ приети от Камара на независимите оценители в България. 4. Финансиране на сделката. Размерът на капитала на новоучреденото дружество ще съответства на стойността на паричната оценка на апортната вноска, дадена в Заключението на вещите лица, изготвено по реда на чл. 72 от ТЗ. В тази връзка не се налага допълнително финансиране на сделката. 4
5. Описание на икономическата изгода за ПАРК АДСИЦ и неговите акционери от предложената сделка. Учредяването от на специализирано дружество по чл.22а от ЗДСИЦ чрез записване целия капитал на същото срещу извършването на апортна вноска, с предмет вещно право върху собствените на недвижими имоти, ще подобри качеството на портфейла на и ще окаже положително въздействие върху финансовото състояние на дружеството посредством отделянето на потенциален жилищен проект в дъщерно проектно дружество. Това ще позволи подобрени условия за финансиране и/или привличане на партньори, както и ще доведе до икономия на разходи при евентуална продажба на целия проект. Икономическата изгода за ПАРК АДСИЦ и неговите акционери от осъществяването на предложената сделка се изразява в икономия на разходи по прехвърлянето на имотите при евентуална продажба на целия проект от приблизително 4%. Инвестиционните намерения на ръководството на са в урегулирания поземлен имот в гр. София, кв. Малинова долина да бъдат построени жилищни сгради, с цел продажба, предоставяне за управление и отдаване под наем, което не изключва и продажба на целия проект. Съветът на директорите на ПАРК АДСИЦ счита, че осъществяването на гореописаната сделка в т.1 от настоящия доклад би било от изгода за инвеститорите в дружеството и предлага на Общото събрание на акционерите да вземе решение за овластяване на Съвета на директорите за извършването й. Членове на СД на ПАРК АДСИЦ: 1. Никола Стефанов Петринин. 2. Радослав Костадинов Мандев.. 3. Галина Диянова Георгиева..... 4. Виолета Вълкова Михайлова.. 5. Мариана Николаева Дойнова.. гр. София 20.02.2019 г. 5